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一般媒介契約と不動産投資・アパート経営・物件売却

こんにちは空き家再生プロジェクトです。今回はアパート、マンションなどの収益物件売却時や収益物件を賃貸する時に知っておきたい不動産会社との媒介契約について書いて行きます。

私がアパート、マンション、戸建てなどの収益物件を賃貸するときは基本的には一般媒介契約を不動産会社と締結して入居者の募集を行います。また、収益物件を売るときは専任媒介契約を締結し売却手続きを行う事が多いです。

なお、専任媒介契約については「専任媒介契約と不動産投資・アパート経営・物件売却」で記載しています。一般媒介契約、専任媒介契約それぞれにメリット・デメリットがあります。

一般媒介契約とは

仲介

一般媒介契約とは複数の宅建業者に重ねて媒介を依頼できる契約手法です。一般媒介契約には明示型と非明示型があり、明示型はその他の宅建業者の商号や名称を明示して重ねて依頼する方式で、非明示型は明示義務を負わない方式となります。

注意点としては明示型であるにも係らず、明示義務に違反して明示をしていない宅建業者を通して成約した場合には、宅建業者は一般媒介契約の履行の為に要した費用の償還を請求できる事になっています。せっかく売却できたのに余分な費用がかかってしまう事になるので注意しましょう!

不動産売却時の一般媒介契約のメリット

物件を売却するときの一般媒介契約のメリットとしては複数の業者に販売を行って頂けるので早く売れる可能性がある点です。一括査定などを行って厳選した業者でもいざ販売となるとしっかり業務を行ってくれないことがあります。そういった場合、複数の業者に依頼しておけば販売してくれないリスクを軽減することができますし、間口を広げれば広げる程、色々な方が見る可能性が高くなります。

不動産賃貸時の一般媒介契約のメリット

不動産賃貸時の一般媒介契約のメリットは売却時のメリットと同様で複数の業者に依頼を行う事ができるため、早く客付けできる点です。イニシアチブ(主導権)を握れ各社を競争させる事で客付け活動を促進させる事が出来ます。

一般媒介契約のデメリット

しかし、デメリットもあります。一般媒介契約は専任媒介契約と比べると業者からするとせっかくの販売活動が無駄になる可能性が高いため、あまり積極的に動いてくれない事が多いです。さらに、業務処理状況の報告義務や指定流通機構への登録義務はないため、こちらから積極的に業者とコンタクトを取らないと積極的な販売活動をしてもらえません

これまでの不動産投資の経験上、自分からこまめに複数の不動産業者へメールや電話で連絡をし、不動産会社を管理する事ができるのならば一般媒介の方が早く賃貸や売却が決まる可能性が高いです。

指定流通機構とは

指定流通機構は昭和63年の宅建業法改正により、平成2年5月6日、建設大臣指定不動産流通機構制度として創設され。当初は首都圏、近畿圏、中部圏に一つずつ、およびその他の同県に1つずつの、37機構が設立されました。その後、現在では公益法人機構に再編されています。

指定流通機構が導入している情報ネットワークシステムを「レインズ」と言います。このレインズには媒介物件(売却 賃貸)、販売代理物件、自社物件、成約情報、などが乗っています。

不動産会社の査定において取引事例比較法の場合、一般的にレインズの過去のデータ(10年の売買データー)から取引事例を引っぱり参考価格として教えてくれます。また、専任(専属)媒介契約の場合レインズ(指定流通機構)への登録義務があります。

媒介契約一覧

明示型一般媒介契約  非示型一般媒介契約 専任専属媒介契約 専任媒介契約
自己発見取引 ×
複数業者への依頼 × ×
有効期間 *無期限 *無期限 3ヶ月以内 3ヶ月以内
業務報告義務 なし なし 1週間に1回以上 2週間に1回以上
指定流通機構への登録 なし なし 5日以内 7日以内

*一般媒介契約の有効期間について宅建業法上での名文はありませんが、標準媒介契約約款では、一般媒介契約でも3ヶ月を超える事が出来ない旨を定めています。

売買時に不動産会社へ支払う手数料

媒介契約を不動産会社と締結し物件を売った場合、不動産業者へ支払う手数料の上限値は下記のようになっています。下記はあくまで上限値なので交渉次第で仲介手数料を安くしてもらう事も可能です。一括査定などを上手に利用し複数の業者と相談すると仲介手数料を安くする事ができます。

売買価格 報酬の限度額
200万円以下 5%
200万円超〜400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

私の場合、何度か収益物件を売っていますが全てにおいて、若干ですが仲介手数料を安くしてもらうことができました!売主は不動産業者さんにとっても有難い存在で、土地値の高い東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、愛知県、大阪府、京都府、福岡県、宮城県や県庁所在地などでは十分価格交渉の余地があります(^^)

具体的な手数料

1000万円の物件を売却した場合、不動産会社への手数料は1000×0.03+6=36万円+(36万円×消費税)となります。金額が大きければ大きいほど手数料は高くなりますが1000万円超えの物件などでは2%程度の手数料の値引きは可能なので実質的には1%+6万円などで売却を行う事ができます。

媒介契約と物件の売却

いかがだったでしょうか?一般媒介契約のメリット、デメリットは上記のようになります。なお、一般媒介絵契約と専任媒介契約は契約の途中で切り替えることも可能です。具体的には初めは複数の不動産会社と一般媒介契約を締結し、その後、質の良い不動産業者と専任媒介契約を結び質の良い一社に任せるという戦略を取ることもできます。今回の記事が投資物件の売却や不動産投資の参考になりましたら幸いです。