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収益不動産の価格形成要因

こんにちは空き家再生プロジェクトです。今回は収益物件(一戸建て、区分所有マンション、アパート一棟、マンション一棟)売却時に知っておきたい不動産の価格形成要因について書いて行きたいと思います。不動産投資用の物件を購入するときも売却するときも様々な要素によって売買の価格が決まります。

収益物件の価格形成要因

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物件の価格は、社会情勢や物件そのものの希少性、有効需要など様々な要因が絡み合って形成されます。今回はそれらの要因について具体的に見て行きます。

一般要因

まず、収益の価格形成要因として一般的要因があります。これは不動産そのものが持つ価値や特徴と無関係な要因のことを指します。

例えば同じ不動産を評価する場合でも好景気時と不景気時ではその価格は全く異なります。また、不動産に関する法律や制度は不動産の価格評価に大きな影響を及ぼします。物件を売却する場合、最も高価格で売却できるのは好景気時であり、かつ、融資の審査が緩い時期です。

地域要因

関連記事につきましては上記をご覧ください。地域要因とは不動産の所在する地域における各種規制等のことです。例えば用途地域、建ぺい率、容積率などは建物の利用や規模、構造を制限し、不動産価格に大きな影響を及ぼします。また、人口の増減や新駅の建設予定なども地域要因と言えます。一般要因に比べるとミクロの視点での要因ですが収益物件の場合、地域要因は一般要因以上に価格に影響を与えます。

個別要因

個別要因とは対象となる不動産(土地、建物)や道路との関係を指します。一般的に4m以上の道路に2m以上接していないと再建築を行えません。前面道路の幅員が大きく、間口が大きい程、不動産の価値は高いです。逆に前面道路が2項道路や建築基準法上の道路でない場合、不動産の価値は著しく安くなります。

この個別要因は最も不動産価格に影響を与えます。不動産の建物以上に前面道路と土地との関係は価格への影響が大きいので注意が必要です。

収益物件の価格形成要因まとめ

いかがだったでしょうか?不動産の価格は上記のような要因によって形成されます。高価格で物件を売却したい場合は可能な限り好景気時に売却することを意識すると良いでしょう!!今回の記事が物件売却の参考になりましたら幸いです。