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空き家になる不動産の特徴

こんにちは空き家再生プロジェクトです。今回は空き家になる不動産の特徴について書いて行きたいと思います。

空き家になる不動産の特徴

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僕の経験上、空き家になる不動産は大きく分けて郊外の田舎の不動産と中心市街地の不動産の2つに分けることができます。

田舎の空き家

地方の田舎の空き家は単純に解体するよりも土地を買って家を造った方が安くすむため空き家になってしまいます。

坪単価1万円以下のような土地の場合、50坪でも50万円程度で土地を購入できます。このような立地の不動産は建物が新しければ売買されますが築30年や40年を過ぎ、古くなってくると解体費用を加味すると価値としてはマイナスになります。

不動産会社の仲介手数料は200万円以下の場合、僅か5%となります。そうなると不動産会社も手がけたくないし、更地にして売るとトータルではお金が減ってしまいます。こういった立地の不動産は経済合理性の観点からも自然と空き家になります。

中心市街地の空き家

中心市街地の空き家は2項道路や43条但し書き道路(正確には道路ではありません)に面した不動産が殆んどです。場合によっては全く接道していない不動産もあります。車社会の現在では駐車場が無いと不動産(一戸建て)としては機能しにくいです。

これらの不動産は再建築が事実上できないケースや再建築ができたとしてもセットバックによって土地が小さくなりすぎてしまい、まともな家を建てることができない場合が殆んどです。また、建物自体が未登記の場合や相続によって共有になっており処分ができなくなった不動産も多くあります。

まとめ

空き家になってしまう不動産は結局のところ労力、費用をついやして売却しても得られるリターンが殆どない若しくはマイナスになってしまう不動産と言えます。

東京の一等地の不動産ならば権利関係の解消に3000万円をかけても6000万円で売ることができれば十分なリターンがありますし、空き家にしておくのは勿体ないです。

しかし、地方の一戸建てで建物の解体に150万円かかり土地は50万円でしか売れないのならばトータルではマイナス100万円となり不動産のオーナーは空き家のままでもっているのが最もリターンが高くなります。

僕の手がける空き家は中心市街地のものが多いので43条但し書きや2項道路の接道物件が多いです。もちろん再生できない不動産もありますが活用できるものは活用した方が世の為だと思います。今回の記事が空き家再生の参考になりましたら幸いです。